Per la rubrica “Grafico della settimana”, questo articolo analizza l’ultimo aggiornamento del tasso di insolvenza dei CMBS statunitensi pubblicato da Trepp per gennaio 2026, con particolare attenzione al comparto uffici. L’analisi è di natura informativa e contestuale, non operativa. Il contenuto è rivolto a investitori interessati a comprendere le dinamiche del mercato immobiliare commerciale cartolarizzato.
Il dato ufficiale: 7,47% complessivo, office a 12,34%
Secondo il Trepp CMBS Delinquency Report – January 2026, il tasso complessivo di delinquency (prestiti 30+ giorni in ritardo) è salito al 7,47%, in aumento di 17 punti base rispetto a dicembre.
Il movimento è stato trainato dal settore uffici.
Nel dettaglio:
- Office: 12,34% (↑ 103 bps, nuovo massimo storico)
- Multifamily: 6,94% (↑ 30 bps)
- Retail: 7,04% (↑ 12 bps)
- Lodging: 5,56% (↓ 105 bps)
- Industrial: 0,62% (↓ 18 bps)
Il tasso di insolvenza dell’office supera il precedente massimo di 11,76% registrato nell’ottobre 2025, segnando un nuovo record nella serie Trepp.
La dinamica di gennaio 2026
Sempre dal report si evince:
- Nuovi prestiti entrati in delinquency: ~5,4 miliardi $
- Prestiti rientrati (cured): ~2,6 miliardi $
- Prestiti rimborsati: ~1,1 miliardi $
- Incremento netto: ~1,6 miliardi $
L’office è stato il principale contributore all’aumento netto.
Se si includessero i cosiddetti performing matured balloon (prestiti scaduti ma ancora in pagamento interessi), il tasso salirebbe al 9,14%, segnalando una pressione legata alle scadenze e al rifinanziamento.
Il grafico 2025–2026: trend di accelerazione
Il grafico Trepp gennaio 2025 – gennaio 2026 mostra una traiettoria di progressivo deterioramento del comparto uffici negli ultimi dodici mesi, con accelerazione negli ultimi due mesi.
Questo dato è coerente con:
- aumento dei tassi di rifinanziamento,
- difficoltà strutturali nel mercato office,
- compressione dei valori immobiliari in alcune aree urbane.
Il confronto storico
Per contestualizzare il dato, la serie storica ricostruita dal sito Wolfstreet.com su dati Trepp mostra come il tasso office abbia ora superato i livelli toccati durante la crisi finanziaria globale del 2008–2009.
È importante distinguere:
- Il dato mensile ufficiale Trepp (fonte primaria).
- La rappresentazione grafica storica (rielaborazione su dati Trepp).
La soglia del 12% rappresenta, in termini di serie lunga, un punto di tensione comparabile ai momenti di massimo stress ciclico.
Delinquency vs Special Servicing
Va inoltre chiarito che il dato del 12,34% riguarda il delinquency rate (30+ giorni in ritardo).
È diverso dal special servicing rate, che per l’office a gennaio 2026 è pari al 17,11% (dato Trepp separato), misura che include prestiti trasferiti per ristrutturazione o gestione del default.
Le due metriche sono correlate ma non sovrapponibili.
Implicazioni per chi investe
Il dato segnala:
- Stress concentrato nel comparto uffici.
- Pressione crescente sulle scadenze di rifinanziamento.
- Divergenza tra settori (industrial e lodging in miglioramento).
Non indica automaticamente un collasso sistemico del mercato CMBS, ma evidenzia una fragilità strutturale nel segmento office che richiede monitoraggio nei prossimi trimestri.
Fonte: https://www.trepp.com/trepptalk/cmbs-delinquency-rate-increased-to-open-2026
Disclaimer
Le analisi e le considerazioni riportate hanno esclusivamente finalità informative e formative.
Non costituiscono in alcun modo sollecitazione al pubblico risparmio né raccomandazioni personalizzate di investimento.
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